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陶冬3年后中国房地产行业将出现重大调整

来源: 2018年08月01日

陶冬:3年后中国房地产行业将出现重大调整

核心提示:近日,欧洲央行、美联储、日本央行相继宣布新的或者是加强量化宽松政策,业内专家陶冬认为,全球经济形势仍然不乐观。从中国房地产行业看,目前泡沫依旧存在,楼市在三年后将有新变化。

9月6日欧洲央行推出新的量化宽松策略OMT,9月13日美联储宣布实施第三轮量化宽松政策(QE3),9月19日日本央行宣布进一步加强量化宽松政策。三大经济体相继推出量化宽松新政,对于全球经济到底有何裨益?尤其是正处于探底过程中的中国经济将受到怎样的影响?瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬在“2012中国上市公司领袖高峰论坛”上,给出了他的答案。

明年全球经济还将下滑

陶冬认为,美国推出QE3,这基本是由美国就业市场决定的。尽管最近美国失业率出现比较大的下滑,但如果将其他一些因素考虑进去,现在美国失业率应为9.3%,而不是统计上的7.8%,这意味着美国经济没有复苏。但陶冬相信美国经济会慢慢复苏,尤其在房地产开始复苏之后有起色。

陶冬分析指出,过去三年中,美国经济在第一季度相对强劲,到了第二季度和夏季前半节急转直下。故刺激政策多在下半年推出,如美联储2010年8月推出QE2,2011年9月推出OT扭曲操作,2012年9月推出QE3。尽管这些政策对于资产价格有一定的支持,但由于缺少了美国银行业的中介功能,这对于经济的推动力并不大。

陶冬预言,美国的消费、就业、甚至投资会在今后三四个月逐步上升,短期之内美国乃至全世界经济增长的前景会较过去几个月有所改善,但是到了明年上半年经济会再一次下滑。因为银行的金融中介功能消失,无法把央行发出来的流动性分配给实体经济,这也意味着美国经济的复苏依然会是缓慢的。

对于美元走势,陶冬认为,美元已经进入中期的上升周期,由于美国的贸易逆差已经大幅度减少,如果把石油进口这一块拿开,美国贸易逆差比高峰期减少一半。由于美国支付给海外的美元数量大幅减少,国际市场出现美元短缺,这是为什么美元从今年开始不断升值,同时美元的海外利率也在往上升。但这件事情被欧债危机所掩盖,大家不约而同地把美元的上升、美元利率的上升解释为资金寻求避险天堂。

综合上述分析,陶冬给出了投资建议。他认为美国的房地产已经在大底了,更多的海外资金将涌入美国房地产市场。

3年后中国楼市或大调整

统计局数据显示,第三季度我国GDP同比增长7.4%,创出逾3年低点。对此,陶冬在分析更多数据后指出,中国经济反弹已经开始。这会对中国房地产市场产生什么影响呢?

这一轮全球金融危机中,热钱选择暂时规避中国资本市场。陶冬认为,自从人民银行6月份在一个月之内两次减息之后

陶冬3年后中国房地产行业将出现重大调整

,热钱陆陆续续重新回到房地产市场,各地房价上涨即是例证。

陶冬分析称,中国房地产市场最坏的时间已经过去了。由于前一段时间大量的成交,开发商的现金流已经基本上不成问题,不排除小的房企仍会倒闭,但整个行业的杠杆比起2008年低很多。

伴随现金流的好转,陶冬推测,今后几个季度开发商将大量买地,新的一轮房地产建设会陆续展开。但他也提醒投资者,房价不跌不代表中国的房地产市场没有泡沫,现在仍存在一线城市房价过高、三线城市住房存量太大等问题。

从短期看,中国的房地产泡沫还不会破灭。陶冬认为,中国房地产泡沫破灭需要三大要素同时具备,一是国内流动性的正常化,预计未来几年流动性将逐步恢复正常;二是中国的贸易顺差大幅度减少,甚至变成逆差,这件事情已经开始了,但还需要很长时间才能真正完成;第三是美联储退出量化宽松政策,美联储的政策对于中国的流动性有着直接密切的关系。陶冬预测,这三大要素同时具备的时间节点大概在2015年到2016年,届时中国的房地产市场会出现一次重大调整。

点评:近几个月,中国楼市成交量回升比较明显,一部分城市房价再次出现上涨的趋势,土地市场再次热闹起来,开发商频繁拿地,楼市调控又到关键期,但是,目前楼市中房屋空置率依旧很高,调控并未胜利。

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